推动市场修复 多地推行二手房“带押过户”

发布日期:2022-08-28 06:57    点击次数:158

  原标题 推动市场修复 多地推行二手房“带押过户”

  本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

  降低交易成本与风险正成为二手房市场调控的重要方向。

  日前,针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高等问题,山东济南市创新推出二手房“带押过户”登记模式。在该登记模式下,存在抵押的房产上市交易,不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款等流程。

  《中国经营报》记者注意到,除济南外,二手房“带押过户”登记模式已在珠海、金华、青岛以及昆明等地推行。多位分析人士认为,该登记模式在节省资金成本的同时,也可以提高二手房交易效率,有利于激发二手房市场的交易活力,促进住房消费与市场复苏。

  支持合理住房需求背景下,除创新登记模式外,近期多地密集出台放松“限购”或“限售”、降低首付与房贷利率、加大公积金贷款支持、发放购房或契税补贴等支持政策,相关政策也多是围绕降低交易成本与风险。多位分析人士认为,当前二手房市场虽持续修复但修复力度较弱、速度较慢,后期市场仍需政策持续支持,进一步降低交易成本或成重要方向。

  成本风险双降

  降成本提效率成为近期二手房市场调控关键词,二手房交易过程中的“解抵押”环节无疑成为降成本提效率的一项阻碍。

  “传统交易中,卖家要出售二手房,就必须把二手房的贷款先结清,这就导致此类二手房的交易周期明显拉长或失败。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“带押过户”登记模式破解了此前交易周期过长的难题,能够将交易相关流程办理时限压缩至3天左右,保证交易的便捷高效与安全。

  从交易流程方面来看,“带押过户”登记模式下,二手房进入交易环节的前提不再包括原业主偿还清原来的房贷,而是可直接“带押”状态进入交易,原业主归还原来的房贷被后置入整个交易流程。

  如昆明方面即提出,办理二手房“带抵押过户”登记,只需卖方申请提前还款,买方申请按揭贷款,其中卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的,可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议,约定在抵押权登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户。

  珠海方面的办理流程也类似,通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议,约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后,从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户,解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。

  “二手房‘带押过户’登记模式预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时,不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为, 01计划软件老版本相关登记模式在节省资金成本的同时,也可以提高二手房交易效率,有利于激发二手房市场的交易活力,促进住房消费。

  “二手房‘带押过户’模式将会对地方二手房交易及房地产信贷市场产生一定的积极影响。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也认为,相关模式能够降低交易成本,即卖方无须解押及筹措资金,可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰;同时也能降低交易风险,买方可将购房款直接存入提存账户,在一定程度上保障了交易主体的利益。

  “以价换量”趋势仍存

  多方数据显示,支持政策持续发力叠加疫情有序控制等因素影响下,近期多地二手房市场已出现修复迹象,市场成交及预期均有所改善。

  贝壳研究院监测数据显示,7月二手房市场保持修复,成交量环比稳中有升,同比自去年年中以来首次止降转增。而此前,贝壳50城二手房成交量已在5月与6月连续环比增长,二季度成交量较一季度增长约15%。

  诸葛找房数据研究中心统计数据也显示,自5月以来,10个重点城市二手住宅成交量已连续两个月环比上升。7月10个重点城市二手住宅成交量为65794套,创近一年内单月成交新高;成交量环比微升2.01%,环比升幅较6月收窄37.19个百分点;同比上升11.92%,同比升幅较6月扩大8.72个百分点。

  不过,多方数据显示,成交量的持续修复与持续增长的挂牌量以及价格下跌不无关系,二手房市场“以价换量”趋势仍存。

  诸葛找房数据研究中心统计数据显示,7月10个重点城市二手住宅挂牌量为109.85万套,环比6月增长9.44%,较去年同期上升7.13%。而此前,10个重点城市二手住宅挂牌量已连续环比上升两个月。

  “在支持改善性住房需求的政策导向下,一些城市政策松绑范围拓展至二手房市场,尤其是限售年限缩短、调整增值税免征年限等举措有利于推动购房者‘以旧换新’动作。”诸葛找房方面分析认为,政策推动以及“保交楼”背景下,二手房市场的关注度上升,业主抓住关键期,加大房源的推出力度,进而拉升了7月重点10城整体的房源挂牌量。

  价格方面,7月,10个重点城市调价二手房源中涨价房源占比为12.5%,占比较6月下降1.2个百分点,较去年同期收窄6.4个百分点,观望情绪仍然较重以致涨价动作偏少。

  贝壳研究院监测数据显示,7月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.7%,跌幅较6月略有扩大;6月贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3% ,较5月跌幅收窄。

  多方面支持

  实际上,围绕降低风险与交易成本,近期多地密集出台二手房支持政策,涉及降低首付与房贷利率、优化“认房认贷”政策、放松“限购”或“限售”政策、缩短增值税免征年限以及多种形式发放购房补贴等。

  贝壳研究院方面分析认为,近期二手房市场成交与购房成本降低,支持政策密集出台不无关系。

  如7月以来贝壳研究院监测的重点103个城市主流房贷利率再创2019年以来新低,其中超七成的城市首套、二套房贷利率均已降至下限,同时银行放款速度也加快;此外103城中包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。

  同时,支持政策效果持续释放,如东莞7月初取消外围区域限购,购房门槛降低后住房需求快速释放,7月其二手房成交量环比增长超九成,约是去年同期的3倍。

  “总的来说,当前市场保持修复但修复力度较弱、速度较慢,后期市场的修复需要政策的持续支持。而后续新房项目有序建设、交房,重建市场信心,是房地产市场恢复平稳健康的关键。”贝壳研究院方面分析认为,下半年需求端的政策支持会继续加码,除“限购”“限贷”“限售”等降低购房门槛、降低购房成本外,发放契税补贴、住房补贴、消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间;同时后期供给端支持政策也将有所侧重,如预售资金监管的优化,房企纾困政策的落地性和可操作性也会提高。

  “整体来看,‘带押过户’等支持政策下,二手房交易风险及成本均有所降低,缓解了二手房交易困扰,对市场活力的提升效果或更明显。”关荣雪也认为,通过降低首付比例以及“带押过户”等多角度支持政策联合发挥推动作用,有利于市场修复,不排除后续有其他城市启动或探索出新的优化政策。

  “‘带押过户’等模式也为其他城市提供了参考借鉴,预计未来将有更多城市跟进,在二手房交易方面给予政策支持。”陈文静也认为,为了更好地支持住房刚性和改善性需求,经济大省的住房政策有望进一步加快优化落地,市场活跃度也有望得到修复。

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责任编辑:蒋晓桐